Τι Ισχύει για τα Κλειστά Διαμερίσματα και τα Κοινόχρηστα

Πληρώνουν Κοινόχρηστα τα Κλειστά Διαμερίσματα; Τι Λέει ο Νόμος και το Καταστατικό

Η διαχείριση μιας πολυκατοικίας συχνά συνοδεύεται από ερωτήματα γύρω από τα κοινόχρηστα, ειδικά όταν πρόκειται για κλειστά ή ακατοίκητα διαμερίσματα. Ένα ζήτημα που απασχολεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους διαχειριστές είναι αν αυτά τα διαμερίσματα υποχρεούνται να πληρώνουν κοινόχρηστα και ποιες είναι οι νομικές ή καταστατικές προβλέψεις που το ρυθμίζουν.

Σε αυτό το άρθρο, θα δούμε αναλυτικά τις υποχρεώσεις των κλειστών διαμερισμάτων, τι προβλέπει η νομοθεσία, πότε ένα διαμέρισμα θεωρείται κλειστό και πως κατανέμονται τα κοινόχρηστα έξοδα. Εξετάζουμε επίσης τον ρόλο του καταστατικού της πολυκατοικίας και ποιες είναι οι επιλογές των ιδιοκτητών για να εξασφαλίσουν δικαιοσύνη στις χρεώσεις.

Τι είναι τα κοινόχρηστα;

Τα κοινόχρηστα είναι οι δαπάνες που σχετίζονται με την συντήρηση, τη λειτουργεία και τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων μιας πολυκατοικίας. Συνήθως περιλαμβάνουν:

• Θέρμανση (πετρέλαιο ή φυσικό αέριο).
• Καθαρισμό κοινόχρηστων χώρων.
• Συντήρηση ανελκυστήρα.
• ΔΕΗ για τους κοινόχρηστους χώρους.
• Υπηρεσίες όπως ο διαχειριστής ή η διαχείριση μέσω εξωτερικής εταιρίας.

Η κατανομή των κοινοχρήστων γίνεται συνήθως με βάση τα χιλιοστά συμμετοχής του κάθε διαμερίσματος, όπως ορίζεται από το καταστατικό της πολυκατοικίας ή τον νόμο 3741/1929.

Πότε Ένα Διαμέρισμα Θεωρείται Κλειστό;

Ένα διαμέρισμα θεωρείται «κλειστό» όταν δεν κατοικείται για τουλάχιστον 30-60 ημέρες.

Αυτό μπορεί να συμβεί είτε γιατί έχει ξενοικιαστεί είτε γιατί ο ιδιοκτήτης το χρησιμοποιεί περιστασιακά.

Σημαντική Σημείωση: Το αν ένα κλειστό διαμέρισμα υποχρεούται να πληρώνει κοινόχρηστα εξαρτάται από:

• Την ύπαρξη ή μη καταστατικού στην πολυκατοικία.
• Τον τύπο θέρμανσης (κεντρική ή αυτόνομη)
• Τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης.

Τι Προβλέπει ο Νόμος για τα Κλειστά Διαμερίσματα;

Σύμφωνα με τον νόμο 3741/1929, τα κλειστά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά στα κοινόχρηστα, εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά από το καταστατικό της πολυκατοικίας. Ακολουθούν οι βασικές περιπτώσεις ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης:

Πολυκατοικία με Κεντρική Θέρμανση

• Τα κλειστά διαμερίσματα επιβαρύνονται με πάγιο και λειτουργικό κόστος θέρμανσης, ακόμα και αν δεν χρησιμοποιούν τη θέρμανση.

• Εξαίρεση: Αν έχει σφραγιστεί το καλοριφέρ και υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο καταστατικό, μπορεί να μειωθεί ή να μηδενιστεί η χρέωση θέρμανσης.

Πολυκατοικία με Αυτόνομη Θέρμανση

• Σε αυτήν την περίπτωση, το κλειστό διαμέρισμα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης και όχι την κατανάλωση.

• Αν η πολυκατοικία διαθέτει καταστατικό, ενδέχεται να προβλέπεται έκπτωση στο πάγιο για τα ακατοίκητα διαμερίσματα.

Γενικός Κανόνας: Ακόμα και αν  δεν χρησιμοποιούνται εγκαταστάσεις όπως ο ανελκυστήρας ή ο φωτισμός κοινόχρηστων χώρων, το διαμέρισμα συμμετέχει στις σχετικές δαπάνες, εκτός αν ο κανονισμός ορίζει διαφορετικά.

Ο Ρόλος του Καταστατικού της Πολυκατοικίας

Το καταστατικό αποτελεί το βασικό εργαλείο ρύθμισης των υποχρεώσεων και των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών. Σε πολλές περιπτώσεις, μπορεί να προβλέπει ειδική μεταχείριση για τα κλειστά διαμερίσματα, όπως:

• Μειωμένη συμμετοχή στα κοινόχρηστα έξοδα (π.χ. 20-60%).
• Απαλλαγή από συγκεκριμένες δαπάνες, όπως η θέρμανση ή ο ανελκυστήρας.
• Ορισμός προϋποθέσεων για να θεωρηθεί ένα διαμέρισμα «κλειστό» (π.χ. αποσύνδεση από την κεντρική θέρμανση).

Αν δεν υπάρχει καταστατικό, ισχύει ο νόμος, και τα διαμερίσματα χρεώνονται πλήρως.

Πότε ένα Διαμέρισμα ΔΕΝ πληρώνει Κοινόχρηστα;

Υπάρχουν συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες ένα διαμέρισμα μπορεί να απαλλαγεί, πλήρως ή μερικώς, από τα κοινόχρηστα:

1. Ειδική πρόβλεψη στο καταστατικό: Αν η γενική συνέλευση αποφασίσει ομόφωνα αλλαγή του καταστατικού, μπορεί να απαλλάξει συγκεκριμένα διαμερίσματα.

2. Έλλειψη βασικών υποδομών: Αν το διαμέρισμα δεν έχει πρόσβαση σε κεντρική θέρμανση ή ανελκυστήρα.

3. Ειδικές περιπτώσεις κατασκευαστή: Όταν ένα διαμέρισμα ανήκει στον κατασκευαστή και παραμένει απούλητο ή αχρησιμοποίητο.

Τι Συμβαίνει Αν Κάποιος Αρνείται να Πληρώσει Κοινόχρηστα;

Η άρνηση πληρωμής κοινοχρήστων δημιουργεί προβλήματα στην λειτουργία της πολυκατοικίας. Σε αυτή την περίπτωση:

1. Ο διαχειριστής μπορεί να καλέσει γενική συνέλευση για να αποφασιστούν τα επόμενα βήματα.

2. Αν δεν υπάρξει συνεννόηση, η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί σε εξωδικαστική επίλυση ή ακόμα και στο δικαστήριο.

3. Τα ανεξόφλητα κοινόχρηστα ενός ενοικιαστή βαραίνουν τελικά τον ιδιοκτήτη.

Συμβουλές για Δικαιότερη Κατανομή Κοινοχρήστων

Για να αποφευχθούν διαμάχες και ανισότητες, προτείνεται:

• Ενημέρωση όλων των ιδιοκτητών για το καταστατικό της πολυκατοικίας.
• Τακτική γενική συνέλευση για την συζήτηση και επίλυση θεμάτων.
• Ακριβής καταγραφή κατανάλωσης θέρμανσης με θερμιδομετρητές
• Αναζήτηση επαγγελματικής βοήθειας για την διαχείριση των κοινοχρήστων.

Συμπέρασμα

Τα κλειστά διαμερίσματα συμμετέχουν στις δαπάνες της πολυκατοικίας, με την έκταση της συμμετοχής τους να καθορίζεται από το νόμο ή το καταστατικό. Η ύπαρξη σαφών κανονισμών και η συνεργασία μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστή μπορούν να εξασφαλίσουν δικαιοσύνη και αρμονία στην λειτουργία της πολυκατοικίας.

Συχνές Ερωτήσεις

1. Πρέπει να πληρώνει κοινόχρηστα ένα κλειστό διαμέρισμα;

Ναι, τα κλειστά διαμερίσματα συμμετέχουν στα κοινόχρηστα, εκτός αν υπάρχει καταστατικό που προβλέπει διαφορετικά. Σε πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση,  συνήθως χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης.

2. Τι γίνεται αν ένα διαμέρισμα δεν κατοικείται για μεγάλο χρονικό διάστημα;

Ένα διαμέρισμα θεωρείται «κλειστό» εφόσον δεν κατοικείται για πάνω από 30-60 ημέρες. Ακόμα και αν είναι κενό, συμμετέχει στα κοινόχρηστα βάσει νόμου ή καταστατικού.

3. Πως καθορίζεται η χρέωση κοινοχρήστων για ένα κενό διαμέρισμα;

Η χρέωση γίνεται με βάσει τα χιλιοστά συμμετοχής, όπως ορίζονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή στο νόμο. Στην περίπτωση αυτόνομης θέρμανσης, το κενό διαμέρισμα επιβαρύνεται μόνο με το πάγιο.

4. Υπάρχει περίπτωση να απαλλαχθεί ένα κλειστό διαμέρισμα από τα κοινόχρηστα;

Ναι, αν υπάρχει καταστατικό που προβλέπει την απαλλαγή ή μειωμένη συμμετοχή για τα κλειστά διαμερίσματα. Χωρίς καταστατικό, ισχύει ο νόμος που απαιτεί πλήρη συμμετοχή.

5. Τι μπορεί να κάνει ο διαχειριστής αν κάποιος αρνηθεί να πληρώσει κοινόχρηστα;

Ο διαχειριστής μπορεί να ενημερώσει τους συνιδιοκτήτες και να συγκαλέσει γενική συνέλευση για επίλυση. Αν δεν υπάρξει λύση, η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί σε εξωδικαστική διαδικασία  ή δικαστήριο.