Βραχυχρόνια Μίσθωση και Airbnb: Πλήρης Οδηγός Συμμόρφωσης με τις Υποχρεώσεις της ΑΑΔΕ
Η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking έχει εξελιχθεί σε μία από τις πιο δημοφιλείς μορφές αξιοποίησης ακινήτων. Ωστόσο, η δραστηριότητα αυτή συνοδεύεται από συγκεκριμένες φορολογικές και νομικές υποχρεώσεις, τις οποίες πρέπει να γνωρίζουν τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι διαχειριστές ακινήτων. Στον παρακάτω οδηγό θα βρείτε όλες τις απαραίτητες πληροφορίες, από τις βασικές υποχρεώσεις μέχρι τις διαδικασίες συμμόρφωσης και τις πιθανές συνέπειες για την μη τήρηση των κανονισμών.
- Τι είναι η βραχυχρόνια μίσθωση;
Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι μία μορφή εκμίσθωσης ακινήτων για μικρή χρονική διάρκεια, συνήθως λιγότεροι από 60 ημέρες ανά σύμβαση. Αυτή η μορφή μίσθωσης πραγματοποιείται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, όπως η Airbnb, η Βooking.com, ή η VRBO. Οι ιδιοκτήτες δεν παρέχουν πρόσθετες υπηρεσίες όπως καθαρισμό ή πρωινό πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων.
Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι δημοφιλής λόγω της ευελιξίας που προσφέρει, αλλά για να είναι νόμιμη, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές πρέπει να συμμορφώνονται με αυστηρά φορολογικά και νομικά πλαίσια που ορίζει η ΑΑΔΕ.
- Οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και διαχειριστών ακινήτων
Για την βραχυχρόνια μίσθωση η ΑΑΔΕ απαιτεί την τήρηση συγκεκριμένων υποχρεώσεων από κάθε διαχειριστή ακινήτου, οι οποίες περιλαμβάνουν :
- Εγγραφή στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής
Κάθε ακίνητο που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να καταχωρείται στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, που τηρείται από την ΑΑΔΕ. Με την καταχώριση, εκδίδεται ένας μοναδικός αριθμός μητρώου ακινήτου ΑΜΑ, ο οποίος είναι απαραίτητος για την νόμιμη ανάρτηση του ακινήτου στις πλατφόρμες.
Η καταχώρηση περιλαμβάνει πληροφορίες όπως:
- Την ταυτότητα του ιδιοκτήτη ή διαχειριστή
- Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου (διεύθυνση, είδος, τετραγωνικά μέτρα)
- Τα στοιχεία των συμβάσεων μίσθωσης.
- Υποχρεωτική ανάρτηση του ΑΜΑ
Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται στις καταχωρήσεις του ακινήτου στις πλατφόρμες, καθώς και σε οποιαδήποτε διαφημιστική προβολή. Η μη ανάρτηση του ΑΜΑ μπορεί να επιφέρει κυρώσεις, όπως η αφαίρεση του ακινήτου από τις πλατφόρμες και πρόστιμα από την ΑΑΔΕ.
- Υποβολή δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής
Για κάθε σύμβαση βραχυχρόνιας μίσθωσης, ο διαχειριστής του ακινήτου πρέπει να υποβάλει την δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής στην ειδική εφαρμογή της ΑΑΔΕ, το αργότερο μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή.
Αν ακυρωθεί η κράτηση και καταβληθεί κάποιο ποσό από τον μισθωτή βάσει της πολιτικής ακύρωσης, πρέπει επίσης να υποβληθεί δήλωση.
- Φορολογικές υποχρεώσεις
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης φορολογούνται με βάση τα παρακάτω:
- Για έως δύο ακίνητα: Το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Οι συντελεστές είναι 15% για εισοδήματα έως 12.000 €, 35% για εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 € και 45% για εισοδήματα άνω των 35.000 €.
- Για τρία ή περισσότερα ακίνητα: Το εισόδημα θεωρείται από επιχειρηματική δραστηριότητα, φορολογείται κλιμακωτά, και υπόκειται σε Φ.Π.Α.
- Δήλωση διαχειριστή
Αν το ακίνητο διαχειρίζεται τρίτος (π.χ. εταιρεία διαχείρισης), ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλλει «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης», καταχωρώντας τα στοιχεία του διαχειριστή.
- Ποινές για την μη συμμόρφωση
Η μη συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις της ΑΑΔΕ μπορεί να οδηγήσει σε:
- Πρόστιμα για μη υποβολή δηλώσεων.
- Αφαίρεση του ακινήτου από τις πλατφόρμες.
- Έλεγχο από τις φορολογικές αρχές και πιθανές κυρώσεις για φοροδιαφυγή.
Είναι σημαντικό οι ιδιοκτήτες να παραμένουν ενήμεροι για τις αλλαγές στην νομοθεσία και να συνεργάζονται με έναν λογιστή για την σωστή τήρηση των υποχρεώσεων τους.
Συμπεράσματα
Η συμμόρφωση με τις κανονιστικές απαιτήσεις της ΑΑΔΕ είναι απαραίτητη για την αποφυγή νομικών και οικονομικών συνεπειών. Η σωστή διαχείριση των υποχρεώσεων, σε συνδυασμό με την τήρηση των φορολογικών δηλώσεων, εξασφαλίζει την νομιμότητα και την βιωσιμότητα της δραστηριότητας σας. Εάν ξεκινάτε τώρα, η συνεργασία με ειδικούς στον χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεών μπορεί να σας προσφέρει την απαραίτητη καθοδήγηση.
- Συχνές ερωτήσεις για την βραχυχρόνια μίσθωση
- Πρέπει να καταχωρήσω το ακίνητο μου στο μητρώο ακινήτων αν το διαθέτω μόνο σε φίλους;
Ναι, εάν εισπράττετε χρήματα, ακόμα κι αν πρόκειται για γνωστούς οι φίλους, το ακίνητο πρέπει να καταχωρηθεί στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής και να αποκτήσει ΑΜΑ
- Ποια είναι η διαφορά μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης;
Η βραχυχρόνια μίσθωση αυτή αφορά περιόδους μικρότερες των 60 ημερών ανά σύμβαση και συνήθως πραγματοποιείται μέσω πλατφορμών. Αντίθετα, η μακροχρόνια μίσθωση καλύπτει μεγαλύτερες χρονικές περιόδους και διέπεται από διαφορετικές φορολογικές διατάξεις.
- Τι γίνεται αν διαθέτω περισσότερα από δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση;
Αν διαχειρίζεστε τρία ή περισσότερα ακίνητα, πρέπει να εγγραφείτε ως επαγγελματίας, να εκδώσετε έναρξη δραστηριότητας στην εφορία και να ενταχθείτε στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ.
- Πως φορολογούμαι αν ακυρωθεί μία κράτηση;
Ακόμη και αν μία κράτηση ακυρωθεί και λάβετε κάποιο ποσό ως αποζημίωση, το ποσό αυτό θεωρείται εισόδημα και πρέπει να δηλωθεί.
- Υπάρχουν εξαιρέσεις από την υποχρέωση υποβολής ΑΜΑ;
Ναι, εξαιρούνται τα ακίνητα που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), τα οποία πρέπει να αναρτώνται στις πλατφόρμες αντί του ΑΜΑ.